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築30年超「築古マンション」のメリット&デメリットは?

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築30年超

築古マンションも、売るターゲットを選べば、十分なニーズが見込めます。管理の実績が明らかになっていることなどは築古マンションならではのメリットになりえるからです。

築古マンションの売却活動を効率よく進めるためには、イメージにとらわれず、その特徴を正しく理解しておきましょう。この記事では、築古マンションならではのメリットやデメリットを解説します。

築古マンションのデメリット

築古マンションには、多くのデメリットが存在するのは事実です。まずはデメリットから見てみましょう。

設備が劣化し、仕様も古い可能性がある
まず築古マンションのデメリットとして挙げられるのが、「設備が劣化し、仕様も古い可能性がある」という点です。

築30年超のマンションと、新築や築浅のマンションを比べると、設備は劣化しています。仕様も時代遅れになり、古さを感じる可能性は否定できません。

ただし専有部分の設備の傷みや仕様の古さは、リフォームやリノベーションで一新することができます。

また、共用部分の設備や仕様に関しても、管理が行き届いていれば、修繕計画がきちんと立てられ、配管の交換や外壁の補修なども随時適切に行われています。

築古マンションであっても、すでにリフォームやリノベーションをしている場合や、管理組合によって必要な修繕が行われている場合は、売却活動でアピールしましょう。

現在の耐震基準を満たしていない場合がある
次に築古マンションのデメリットとして挙げられるのが、「現在の耐震基準を満たしていない場合がある」という点です。

東日本大震災以来、耐震に対する関心が高まっています。揺れに対する強度が十分かどうかは、買主にとって気になる点です。

日本ではこれまで、大きな地震が起きるたびに建築基準法が見直され、耐震強度の最低基準が引き上げられてきました。

築古マンションの中には現在のベースとなる耐震基準、いわゆる「新耐震」の基準を満たしていない物件があるのも事実です。

耐震基準の大きな転換点となったのは、1981年です。

1978年に起こった宮城県沖地震をきっかけに、1981年6月1日に建築基準法が改正され、「新耐震基準」が設定されました。

つまり、1981年6月1日以降に建築確認を受けた、築30年前後のマンションであれば、新耐震基準を満たしています。

また、新耐震基準が定められる以前の建物であっても、厳しい基準のもとに建てられているものもあります。単純に築古マンションだからといって、耐震性が劣るわけではありません。

新耐震基準を満たすマンションかどうかは、事前に調べておくことをおすすめします。新耐震基準の場合は、売却活動の際に生かしましょう。

建て替えにより大きな費用負担を強いられる可能性がある
次に築古マンションのデメリットとして挙げられるのが、「建て替えにより大きな費用負担を強いられる可能性がある」という点です。

築古マンションの場合、老朽化が進むと建て替えが必要になります。

建て替える場合には、住人は建て替え費用を負担するだけではなく、建て替え工事中の仮住まい費用、および引越代なども必要になります。

諸費用を合計すれば、大きな費用負担です。

ただし建て替えの決定には時間がかかります。決定には、住んでいる世帯の4/5以上の賛成が必要であるためです。多数の同意を得るためには、長い時間がかかるケースが大半です。

管理の行き届いたマンションでは、建て替えの時期をできるだけ先に延ばせるように、計画的な手入れによって劣化を防ぐ手立てを講じています。綿密な修繕計画を立て、積立金を適切に使っている場合、すぐに建て替えが必要になるケースは稀です。

アスベストが使われている可能性がある
他に、築古マンションのデメリットとして挙げられるのが、「アスベストが使われている可能性がある」という点です。

アスベストが建材に使われ始めたのは、1955年ごろです。安価で、耐火性や断熱性、防音性などさまざまな機能を有していることから、1960年代の高度成長期に多く使用されました。

ところが、飛散して吸入することによる健康被害が明らかになり、アスベストの使用は段階的に禁止、または使用中止されてきました。

アスベストの吹き付け作業が法的に禁止されたのは、1975年のことです。2004年に代表的なアスベストであるクリソタイル(白石綿)の製造や輸入、使用などが禁止され、事実上、全面的に使用禁止となりました。

(参考)東京都環境局ホームページ:「アスベストQ&A 基本的知識

つまり2004年以前に建てられたマンションの場合、アスベストが使われている可能性があるということです。

ただし築古マンションだからといって、必ずアスベストが使われているわけではありません。また、アスベストが存在すること自体が問題というわけではありません。飛び散ること、吸い込むことが問題です。

アスベストの使用の有無は、建築時の施工図や材料などを記した「設計図書」を確認し、必要に応じて現地調査をすることで分かります。

売却にあたって、アスベストが使われているのか否かを、一度確認しておきましょう。建材に使われている場合は、何らかの解体工事の際に飛び散る可能性も否定できません。

なお、調査によってアスベスト使用が判明した場合は、アスベスト除去工事が行われることもあります。一定の条件を満たすと、自治体から助成を受けることも可能です。

「アスベストが使われていない」または「既にアスベストを除去済み」という場合は、不動産会社にも伝えておきましょう。

ゴキブリなどの虫が出やすい
もう一つデメリットとして挙げられるのが、「ゴキブリなどの虫が出やすい」という点です。

築年数が古くなるにしたがって、ゴキブリなどの虫が発生しやすくなるのは事実です。

長年の使用により、配管などに汚れが蓄積していれば、エサとなるものがこびりついています。また建物の骨組みなどが老朽化することで、虫の侵入経路も増えてしまいます。

ただし、適切な修繕計画によって建物の劣化を防ぎ、清掃によって美しい状態を保っていれば、虫の出やすさは変わります。

実際に暮らしていて、さほど虫と遭遇しない場合は、経験談として不動産会社に伝えておくと良いでしょう。

築古マンションのメリット

ここまで築古マンションのデメリットについて見てきました。実は築古マンションには、築古マンションならではのメリットもあります。

特に、マンション売却において重要な要素となる「立地」や「管理」を中心に、メリットを見てみましょう。

立地がいい場所に建っていることも多い
まず築古マンションのメリットとして挙げられるのが、「立地がいい場所に建っていることも多い」という点です。

新築マンションを建てられる場所は限られています。特に都心部や主要駅の周辺となれば、既にマンションを含む住宅や商業施設で占められていることが大半です。

一方の築古マンションは、土地が今より豊富にあった時代に建てられています。そのため便利な立地や人気のエリアなどに建てられていることも少なくありません。

マンション売却において「立地」は大きな条件です。立地のいいマンションであれば、たとえ築古であっても、買い手がつきやすいです。

これまでの管理の実績が明らかになっている
次に築古マンションのメリットとして挙げられるのが、「これまでの管理の実績が明らかになっている」という点です。

新築マンションの場合、どのような人が住み、どのような方針でマンションを管理していくのか分かりません。

一方の築古マンションには、既に管理の実績があります。管理組合の活動実績や修繕の記録、今後の修繕計画などが確認できるのは、築古マンションならではのメリットです。

マンションは適切に管理し、大事に住めば、その分長持ちします。

ある程度の経年劣化は避けられませんが、劣化を遅らせることはできます。手入れを怠らなければ、長く快適に暮らすことができるのです。

そういう意味では、管理組合の実績や今後の計画が明らかになっている築古マンションは、安心して住める物件です。

ある程度、価格が落ち着いている
もう一つ築古マンションのメリットとして挙げられるのが、「ある程度、価格が落ち着いている」という点です。

新築マンションの場合、新築プレミアムがついています。

新築プレミアムとはいわば、正規の料金に上乗せされた割増金です。そのため1日でも住むと資産価値は下がり、購入後すぐに20~30%目減りしてしまいます。

価格の下落は、これだけでは終わりません。10年から20年という時間をかけて徐々に価格は下がり、新築時の5割から6割に落ち着くというのが、一般的なマンション価格の推移です。

一方、築30年超の築古マンションは、既に新築プレミアムがなくなった状態です。見方を変えれば、新築マンションは「割高」で、築古マンションは「適正価格」の物件です。

もちろん新築ならではのメリットも多数あるため、多少割高でも新築マンションを希望する買主もいます。

ただし新築や築浅にこだわらず、適正な価格が買いたいという人にとっては、築古マンションは魅力のある物件です。

まとめ

設備の古さや耐震性能などから、築古マンションは売れないのではと思いがちです。ただし実は築古マンションならではのメリットも多数あります。

特に、立地が良く管理も行き届いたマンションは、買主にとって魅力的な物件になる可能性を秘めています。古いからとあきらめるのではなく、正しく魅力を伝えましょう。

別記事(築30年超の「築古マンション」は売れる?売れない?)を参考に、売るターゲットを明確にすることも重要です。

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