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マンション売却の仲介手数料の相場は?値引きや無料は可能?

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仲介手数料の相場

マンション売却の際、所定の仲介手数料がかかります。ただし最近では、仲介手数料の値引きや、無料を打ち出す不動産会社が増えています。

そもそも仲介手数料とは何でしょうか?仲介手数料の相場や、無料が実現するカラクリなどをお伝えします。

仲介手数料の相場は? 上限価格は?

仲介手数料とは、物件売買の仲介役をした不動産会社に対して支払う費用です。仲介手数料は成功報酬として支払うものなので、マンション売却が成立しなければ発生しません。

マンション売却が成功してはじめて、所定の仲介手数料を支払うことになります。このとき、仲介手数料の相場を知らなければ、いざ支払うときになって思わぬ出費に慌てかねません。

スムーズなマンション売却を進めるためにも、支払いのタイミングや金額を事前に把握しておくことが大切です。

1. 仲介手数料を支払うタイミング
仲介手数料を支払うタイミングは、基本的に2回あります。次のような支払いが一般的です。

・契約締結時・・・仲介手数料の50%を支払う。
・引き渡し完了時・・・残りの50%を支払う。

ただし不動産会社との合意ができている場合は、引き渡し完了時に全額を支払うケースもあります。

2. 仲介手数料の金額
仲介手数料の金額は、一律、同じ額ではありません。マンションの売却金額によって変動します。別途、消費税も発生します。

仲介手数料は、不動産会社にとって主な収入源です。不動産会社が売却活動を進めるにあたって、さまざまな経費が発生します。たとえば、チラシを作成する費用や、ポータルサイトに情報を掲載する費用、契約書を作成する費用の他、営業マンの人件費もかかります。

不動産会社は仲介手数料を元手にして、マンション売却のサポートを行っているのです。

とはいえ、あまりに多額の仲介手数料を支払うことになっては、消費者が不利益をこうむる可能性もあります。そこで法律では、仲介手数料の上限を次の通り定めています。

仲介手数料の上限額 = 売買価格 × 3% + 6万円 ※税別

たとえばマンションの売却代金が3,000万円の場合、仲介手数料の上限額(税別)は、
3,000万円 × 3% + 6万円 = 96万円(税別)
となります。

上限額に関する詳しい考え方については、別記事(「マンション売却にかかる費用のすべて」)にまとめていますのでご覧ください。

マンション売却にかかる費用のすべて
マンション売却というと、「入ってくるお金」に意識がいきがちです。しかし、マンションを売却する際は、売主にも費用負担が発生します。… 続きを読む

そして、多くの不動産会社では、この上限額を仲介手数料として設定しているため、この上限額が業界の相場になっています。

上限価格は、あくまで「上限」

しかし、仲介手数料の上限額を求める計算式で出てくる数字は、あくまで法律で定められている「上限」です。上限をオーバーすれば違法になりますが、それより低い分には、法律上何ら問題がありません。

不動産会社によっては、企業努力を行うことで仲介手数料を抑えている会社もあります。

たとえば、ソニーグループの一員である「ソニー不動産」は、仲介手数料に独自の割引制度を導入しています。

ソニー不動産は、2014年に設立された不動産会社です。不動産先進国と言われるアメリカにならい、米国型エージェント(代理人)制度を導入しています。社内に、売却を専門として、物件の売却サポートのみを行う「売却エージェント」と購入を専門として、物件の購入サポートのみを行う「購入エージェント」が存在し、担当を完全に分けて活動しているのが特徴です。

そして、物件の売却契約と購入契約を同じ不動産会社が担当する「両手仲介」を原則禁止することにより、依頼主の利益を追求する姿勢が評価されています。

売却サポートをソニー不動産一社のみに任せる「専任媒介」や「専属専任媒介」の形式であれば、効率的に売却を進めることができるため、仲介手数料を最大5万円割引する制度を設けています。

(参考)ソニー不動産ホームページ:「ソニー不動産の仲介手数料の特徴は何ですか?」

不動産業界というと、閉鎖的なイメージをお持ちの方も多いことでしょう。ところがソニー不動産のように、異業種から不動産業界に参入した会社が業界に変化を起こそうとしているのが、昨今の不動産業界の状況です。

マンションの売り方、さらにはその不動産会社の営業方法次第で、無駄なコストをカットすることができます。結果的に仲介手数料を抑えることができるので、その分は売却する人に還元できるというわけです。

仲介手数料を無料にしているケースは?

ソニー不動産に限らず、近年では価格競争を背景に、仲介手数料を値引きしたり、無料にしたりする不動産会社が見受けられるようになりました。

繰り返しになりますが、仲介手数料の金額に関して、法律で定められているのは上限のみです。それ以下の金額であれば、不動産会社が自由に設定することができます。

マンションの売主にとって仲介手数料を抑えられるのは、ありがたいことです。企業努力によって、仲介手数料の値引きが実現しているのであれば、望ましいことです。

ただ、忘れてはいけないのは、「不動産会社にとって仲介手数料は主な収入源である」という点です。過剰な値引きをしている場合は、その分だけ売却活動のコストを下げているという可能性があります。

マンション売却が成立するまでには、広告費や営業マンの人件費をはじめ、さまざまなコストがかかります。

その元手となる仲介手数料が十分になければ、広告などの露出が減るかもしれませんし、営業マンの売却活動も疎かになるかもしれません。その結果、売却期間が長引けば、マンションの売値を下げざるをえなくなる可能性もあります。

特に、無料を打ち出している場合は、注意が必要です。仲介手数料を無料にしているケースにおいては、多くの場合「カラクリ」があるからです。どのような仕組みで仲介手数料無料が実現するのか、2つの可能性を見てみましょう。

1. 両手仲介を前提とした売却活動になる
仲介手数料無料を打ち出している場合、一つ目の可能性として考えられるのが、両手仲介を狙った売却活動になるということです。

買主を自社で探して両手仲介にすれば、同じ不動産会社が売買両方の仲介を請け負うことになります。そのため、たとえ売主の仲介手数料を無料にしても、買主から仲介手数料が入るというわけです。

一見すると、売主にとって不利益はないように見えるかもしれません。ところが両手仲介を前提にすれば、必ず自社で契約をまとめる必要があります。すると、広告での露出を控えたり、他社からの問い合わせがあっても意図的に隠したりする恐れがあります。

早くマンションを売りたい売主にとっては、両手仲介を前提とした売却活動になるという点で、リスクがあることを頭に入れておいたほうが良いでしょう。

2. 仲介手数料以外で売主から報酬を得ようとする
仲介手数料が無料の場合、次に考えられる可能性が、仲介手数料以外で、売主から何らかの報酬を得ようとすることです。

不動産会社が行う業務は、マンションをはじめとした仲介業務だけではありません。引っ越し業者のあっせんや住宅ローンの手配なども業務にしている不動産会社もあります。仲介手数料が無料の場合、半ば強引にこうしたサービスの契約を勧められる可能性はゼロではありません。

サービスの金額が妥当であれば、もちろん問題ありませんが、中には相場より高額である場合もあります。仲介手数料を無料にしている分、何とか契約を結ばせようとして、営業マンのセールスが強引になる可能性もあります。

仲介手数料を無料にすれば、不動産会社は必ず何らかの方法で埋め合わせをすることになります。埋め合わせをすることで、売主が不利益をこうむる可能性があることを頭に入れて、慎重に判断することが大切です。

まとめ

法律で仲介手数料の上限は決められているものの、それより低い価格に設定することは問題ありません。

ただし、無料にしている場合は、注意が必要です。両手仲介を前提とした売却活動を進めたり、他の方法で強引に穴埋めしようとしたりする可能性があるからです。

仲介手数料の金額だけに惑わされるのではなく、仲介業者として誠実に対応してくれるのかどうかを見極めて、信頼できる不動産会社を選ぶようにしましょう。

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