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マンション住み替えなら、買うのが先?売るのが先?

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住み替えの場合、多くの人が「住んでいるマンションを先に売るのか、それとも新居を先に買うのか」という問題に直面します。

先に売れば住む場所に、先に買えば資金繰りに困ることになるからです。

今のマンションを高値で売却し、気に入った新居をスムーズに購入できるのが理想ですが、売却と購入のタイミングを合わせるのは簡単ではありません。

この記事では、先に買った場合と先に売った場合の注意点や、仮住まいの活用法について考えてみます。

先に買う場合に知っておきたいこと

所有するマンションの売却を待つことなく、先に新居を購入する場合、問題となるのは、
・新たなローンは組めるのか
・新規に購入するマンションの資金は足りるのか

の2点です。

所有するマンションのローン返済が完了していないと、2重ローンを組める銀行は少なく、組めたとしても毎月の返済は2つ分になります。ローンだけでなく、管理費などの諸費用も、売却できるまでは支払い続けなければなりません。

先に新しいマンションを購入してしまうと、所有するマンションを早く売却する必要に迫られます。場合によっては、相場や当初の見込みから大幅に値下げした価格で売却せざるを得なくなる可能性もあります。計画通りの価格で売却できなければ、新しいマンションのローン返済は苦しくなります。

空き家にすれば内覧がしやすくなるなどのメリットはありますが、正式な売買契約が結ばれるまでは、売却代金は手に入りません。最悪の場合、無期限に空き家になるリスクだってあります。住む人がいなくなった家は傷みが早く、時間とともに販売価格を下げることを覚悟しなければなりません。

よほど資金に余裕のある人でなければ、「先に買う」ことは予測できない要素が多く、おすすめできません。

先に売る場合に知っておきたいこと

資金計画をはっきりさせてから新居を探す場合、先に住んでいる家を売りに出すことになります。

この場合のメリットは、
・納得できる価格で売却が決まるまで、これまで通りの生活をしながら待つことができる
・新居の購入にあてられる費用をはっきりさせてから、ローンを組むことができる
という点です。

いずれも費用に関して不安要素が少なく、待つことさえできれば、根拠のない値下げに応じる必要もありません。高く売るための戦略も、試行錯誤をしながらじっくりと立てることができます。

一方で、先に家を売却すると、
・売却できた場合、長くても3か月程度で買主に引き渡さなければならない
・引き渡しまでに新居が見つからなかった場合、仮住まいをしなければならない
・住みながら売る場合、内覧希望者に住んでいる家を見せなければならない
などがデメリットとなります。

特に、「内覧が想像以上に大変だった」と話す売主は意外と多く、見過ごせない要素となっています。

そこで精神的な負担を減らし、適切な売り時を見きわめるために、売り出しと同時に仮住まいをするという選択肢があります。費用を考えると否定的な意見も多いですが、実際はどのようなものなのか詳しく説明します。

仮住まいは損?デメリットは費用

仮住まい最大のデメリットは、新居とは別に費用がかかることです。

仮住まいへの引っ越し費用や、敷金・礼金などに加え、それまで住んでいたマンションも、売却までは管理費などの諸費用や、ローンの残債なども支払っていかなければなりません。

さらに、物がなくなった家は汚れや傷が目立ちやすく、クリーニングや簡単なリフォームが必要になることも覚悟しておかなければなりません。

一方で、仮住まい最大のメリットは、内覧のしやすさです。

住んでいる状態で内覧してもらうことも可能です。しかし、売主と買主、不動産会社の都合が合う日を調整し、それに合わせて毎回掃除をするなど、売主には時間的な負担がかかります。

人気のある立地であれば、多くの内覧希望者がいることも考えられます。条件が合わず長期化した売主の中には、内覧のたびの大掃除や、購入希望者の対応に心身ともに疲れ果てたという人も少なくありません。

売りに徹することができればよいのですが、なかにはマナーの悪い内覧者もおり、住みながらの売却は精神的にも負担がかかります。

反対に買主の立場から考えると、まだ住んでいる人の家の棚やクローゼットを開けたり、その場で問題点を話し合ったりするのは気が引けるものです。

内覧する物件が空き家であれば、心おきなく大きさや状態を確かめたり、気になる点を調べることができます。買主の都合に合わせていつでもみることができるので、自然と内覧される回数が増え、早期の売却につながりやすい状態となります。

金銭面と精神面、どちらを優先するかが決め手

「空き家にした方が早く売れる」という話に数字的な根拠はありません。

中古マンションは新築以上に個々の条件が異なっており、空き家にした方が早く売れる物件もあれば、住んでいても早期に買主が見つかる物件もあります。

売り出すタイミングや、買主との相性など、運というほかないような要素も大きく影響します。

最終的に金銭面で損をしたか得をしたかということは、売却が決定するまでわかりません。

少なく見積もっても100万円前後の費用がかかる仮住まいは、簡単に決断できるものではありません。

しかし、数千万円の取引になるマンションの売買では、希望の価格で早期に売却が決まれば、簡単に取り戻せる金額でもあります。

そこで決め手となるのは、マンションの売却において優先すべき事項が、金銭的なものなのか、精神的なものなのかという点です。

あなたや同居する家族が売却までと割り切り、精神的な負担に耐える覚悟があるなら、仮住まいに費用をかけず、内覧をこなしましょう。そして、マンション売却後に、次の住まいを早急に見つけましょう。

一方で、精神的な負担を避け、仮住まいを必要経費と割り切れるのであれば、空き家にして内覧の回数を増やすのも一つの方法です。良い買主を見つけて高値で売却することができれば、仮住まいにかかる費用を回収できる可能性もあります。

まずは家族と相談して、金銭面と精神面のどちらを優先するのかを決めましょう。そのうえでじっくりと今後の計画を練るようにしましょう。

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