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離婚時のマンション売却で注意すべき「名義」と「住宅ローン」

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離婚

離婚してマンションを売却するなら、住宅ローンの完済が条件です。マンションが単独名義か共有名義かによって、売却の進め方が異なります。

離婚時のマンション売却で知っておくべきことを「名義」「住宅ローン」の2点に焦点を当てて解説します。

単独名義と共有名義、マンション売却の違いは?

離婚に伴ってマンションを売却すると決めた場合、まず明確にしたいのが、名義に関する情報です。

マンションの名義とは、購入した際に法務局で登記した名義のことを指しています。どちらか一方の名義になっていれば「単独名義」、夫と妻共同の名義になっているなら「共有名義」になります。

離婚時のマンションの名義に関して、基本的には次の2通りが考えられます。

・夫(もしくは妻)の単独名義
・夫と妻の共有名義

売却マンションの名義がどちらのパターンかによって、マンション売却の進め方がやや異なります。それぞれについて見てみましょう。


1. 夫(もしくは)名義の場合
夫もしくは妻の単独名義の場合は、名義人が単独でマンションを売却することができます。極端な話、夫名義のマンション売却に妻が反対していても、夫の意思が固まっており、売買契約書に夫の直筆サインがあれば、売却は成立します。

ただし、夫もしくは妻単独名義のマンションであっても、離婚時に名義人単独の財産として扱われるわけではありません。

夫婦で住んでいたマンションは、「結婚生活を通じて、夫婦で協力して築き上げた財産」とみなされます。売却して代金を受け取ったら、必要に応じて住宅ローンの残債を払います。その上で、残ったお金を夫婦で分け合うことになります。

分ける基準となるのは、離婚協議の際に話し合って決める「財産分与の割合」です。

財産分与というのは、結婚生活の中で、夫婦で協力して築き上げてきた財産を、夫婦それぞれの個人の財産に分けることをいいます。預貯金の他、マンションをはじめとした不動産、家具家財、車、さらには退職金なども財産分与の対象です。

財産分与の割合は、夫婦の働き方などによっても異なりますが、現在では2分の1ずつというのが主流です。マンション売却が終わったら、しかるべきローン残債の支払いをすませましょう。それでもお金が残るなら、財産分与の割合にしたがって、夫婦で残金を分けます。

2. 共有名義の場合
売却を考えているマンションの名義が、夫と妻の共有名義になっている場合、マンション売却にあたっては双方の合意が必要です。売買契約書にも双方による直筆のサインが必要となります。

つまり、夫か妻のどちらか一方が売却に反対すれば、マンションを売ることはできません。まずは、お互いにマンション売却に同意しているのか、を確認しましょう。

共有名義のマンションを売った後は、必要に応じて住宅ローンを完済し、残ったお金を分割します。基本的には、2分の1ずつ分けることになります。いわゆる「持分」は関係ありません。

持分とは、「所有の権利」を示すもので、共有名義の場合、名義人ごとに持分が決められています。

夫婦が資金を出し合って共有名義でマンションを購入した場合、原則として「どちらが、どれだけ負担したか?」という資金の割合に基づいて持分を登記します。

たとえば「3分の1の持分」の場合、「3分の1の所有権を持っている」ということになります。

ところが、離婚によって財産分与をする場合、共有名義の持分は財産分与の割合に影響しません。マンションに関しても、結婚後に購入したのであれば、婚姻中に夫婦の協力によって得られた「共有財産」として扱われるからです。

ただし手続きに関しては、共有名義である以上、双方の直筆サインや立ち合いなどが必要になります。しかるべき売却手続きを進めた上で、残ったお金を分けましょう。

住宅ローン残債がある場合の、売却の進め方

住宅ローン

続いて、「住宅ローン」に関して見てみましょう。

離婚を理由にマンションを売る場合、確認したいのが「住宅ローンの残債」です。

住宅ローンの残債がある場合、マンションを売却することはできません。逆の言い方をすれば、離婚に伴ってマンションを売却するには、基本的に「住宅ローンの支払いを済まさなくてはならない」ということです。

住宅ローンを利用して購入したマンションを売る場合、離婚時の住宅ローン残債の状況は、次のいずれかに当てはまることでしょう。

・既に完済して、ローン残債は残っていない
・マンションの売却代金が入れば、ローン残債はすべて(もしくは、ほぼ)支払える
・マンションを売っても多額のローン残債が残り、すぐに支払える目途も立っていない

それぞれのケースについて、さらに詳しく見てみましょう。

1. 既に完済して、ローン残債は残っていない
住宅ローンの残債ゼロの場合はもちろん、住宅ローンの心配はありません。売却代金が手に入ったら、マンションが単独名義なのか共有名義なのかによって、適切に配分しましょう。

2. マンションの売却代金が入れば、ローン残債はすべて(もしくは、ほぼ)支払える
続いては、住宅ローンが残ってはいるけれど、マンションの売却代金でローン残債の支払いがすべて、もしくはほぼまかなえるケースです。

すべて支払えるなら、残債はゼロになります。売却代金では足りなくても、預貯金から支払えるなら問題ありません。住宅ローンを完済してローン残債をゼロにしましょう。

3. マンションを売っても多額のローン残債が残り、すぐに支払える目途も立っていない
注意が必要なのは、多額のローン残債が残っており、マンション売却代金を返済に充てても完済できず、なおかつ預貯金などを使っても支払える目途が立たないケースです。

この場合、マンションを売却することはできず、離婚した後も夫か妻のどちらかが住み続けて、完済まで住宅ローンを払い続けることになります。

住宅ローンが順調に払えているなら問題ありませんが、返済が滞ると住宅ローンを貸している金融機関から、マンションを差し押さえられます。そして競売のために立ち退きを迫られるリスクも出てきます。

こうした事態を防ぐために、事前に活用を検討したいのが「任意売却」です。

任意売却とは、債務者(住宅ローンの借主)と債権者(金融機関)が合意をはかり、債務者と債権者、そしてマンションの買主の三者が納得できる価格で売買を成立させる仕組みです。

任意売却をした後は、残った分の住宅ローンを少額ずつ返済していきます。

任意売却をすると、三者それぞれに次のようなメリットがあります。

・債務者・・・マンションが売却でき、ローン残債の軽減につながる。
・債権者・・・競売よりは基本的に高い価格で売れるので、回収金額が大きくなる。
・買主・・・市場価格よりも、やや抑えた金額でマンションを購入できる。

このように任意売却にはメリットもありますが、同時にデメリットがあることも覚えておきたい点です。

任意売却に関する主なデメリットを2つ見てみましょう。

1. 手続きが複雑
任意売却は一般的なマンション売却と異なり、手続きが複雑です。また、債権者である金融機関と交渉すべきことも多く、労力が必要である点を知っておいたほうがよいでしょう。

任意売却を専門にしているコンサルタントや不動産会社もあるため、依頼することでスムーズに手続きや交渉を進めることができます。

2. 個人信用情報(ブラックリスト)に登録される
任意売却を行うと、結果的にブラックリストに載ってしまいます。というのも、任意売却でマンションを売る場合、「ローン返済の滞納」が必須条件です。

そのため、住宅ローンを滞納したことで、「事故情報」としてブラックリストに掲載されるのです。

ブラックリストに掲載されると、一定期間は金融機関から借り入れがむずかしくなったり、クレジットカードの審査も通りにくくなったりすることを、把握しておく必要があります。

まとめ

離婚時のマンション売却で注意すべきことを、主に「名義」「住宅ローン」というポイントに沿って見てきました。

名義によって売却の進め方が異なりますから、まずは夫または妻の単独名義なのか、それとも二人で出資し合った共有名義なのかを確認しておきましょう。ただし、単独名義であっても共有名義であっても、売却代金を分ける割合は「2分の1ずつ」というのが原則です。

住宅ローンの残債がある場合は、基本的には売却代金や預貯金などでローンを完済しましょう。むずかしい場合は、任意売却を選ぶことで、住宅ローンの残債があるマンションを売却することができます。

ただし、任意売却は手続きが複雑で交渉も多く、ブラックリストに載ってしまうというデメリットも頭に入れておきましょう。

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